|
РЕФЕРАТЫ КУРСОВЫЕ ДИПЛОМЫ СПРАВОЧНИКИ
|
|
|
| Особенности купли-продажи нежилых помещений |
Методы научного исследования, применяемые для достижения поставленной цели, следующие – исторический, анализа, синтеза, метод системного подхода. Предмет исследования – общественные отношения, возникающие в процессе купли-продажи недвижимого имущества. Объект исследования – нормативные правовые акты, регулирующие особенности купли-продажи недвижимости. Структура работы обусловлена целями, задачами и методологией исследования и включает введение, три главы, состоящих из пяти параграфов, заключения и списка литературы. Глава 1. Недвижимое имущество и гражданско-правовое регулирование его оборота Понятие, виды и правовой статус недвижимого имущества Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».1 Правовое значение деления вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей по следующим базисным критериям: Во-первых, отчуждение и приобретение недвижимых вещей осуществляется исключительно в режиме гласности, ассоциируемой с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 Гражданского кодекса РФ),2 доступной для ознакомления третьим лицам. Государственная регистрация сделок с движимыми вещами производится лишь в случаях, специально указанных в законе. Согласимся с исследователями, подчеркивающими, что «государственную регистрацию нельзя считать признаком недвижимости. Это лишь следствие, констатация наличия объективно присущих этой категории вещей свойств, закрепленных законодательством».3 Во-вторых, предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК РФ) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ). В-третьих, ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ). В-четвертых, наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном месте жительства наследователя. В-пятых, споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ), споры об аналогичных правах на движимые вещи - в месте нахождения ответчика (ст. 28 ГПК РФ), а в случаях, указанных в законе, - в месте, определяемом по выбору истца (ст. 29 ГПК РФ).1 Говоря об особом правовом режиме недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, называют следующие признаки недвижимости:2 - это вещь, предмет материального мира. В литературе данный признак еще называют как «физическая осязаемость»;3 в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости».4 Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».5 - индивидуально-определенное имущество; - незаменимое имущество; - обладающее прочной связью с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, либо отнесенное к таковым законодательным актом.
Таким образом, в настоящее время представляются беспочвенными споры о том, являются ли нежилые помещения самостоятельным объектами недвижимости, могут ли они быть объектами сделок. На наш взгляд нежилые помещения необходимо классифицировать на те помещения, которые могут выступать объектами сделок, в том числе аренды, и те помещения, которые таковыми выступать не могут. Согласимся с М.Пискуновой, предлагающей классификацию назначения помещений на: самостоятельные, вспомогательные, технические.3 Указанное назначение должно быть документально определено. На наш взгляд, во избежание противоречий и излишних дискуссий о нежилых помещениях, в действующее гражданское законодательство должны быть внесены изменения и дополнения, направленные на конкретизации правового статуса нежилых помещений. Жилые помещения. Легальное определение жилого помещения дается законодателем в ст.6 ЖК РФ.4 Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Наряду с понятием жилое помещение, новое жилищное законодательство закрепляет виды жилых помещений (ст.16 ЖК РФ) и их понятия. К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната. Согласимся с экспертами, констатирующими, что это исчерпывающий список жилых помещений.1 Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства, которые, как мы уже подчеркнули с 1 января 2005г. считаются объектами недвижимости. Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. О предприятиях как объектах, относимых к недвижимым вещам, говорится в п.1 ст.132 и п.2 ст.334 ГК РФ. При этом они рассматриваются как имущественные комплексы. Имущественные комплексы относятся к сложным вещам (ст.134 ГК РФ), в состав которых наряду с недвижимыми могут входить и движимые вещи. Составные части отдельных видов имущественных комплексов определяются законами, другими нормативными актами применительно к каждому их виду. Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Как уже отмечалось, к вещам, считающимся недвижимыми в силу закона, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (летательные аппараты, сделанные и запущенные в космическое пространство человеком). Перечень, приведенный в п. 2 ст.130 ГК РФ, не является исчерпывающим. К числу такого рода недвижимых вещей законом могут быть отнесены и иные объекты. Важнейшим условием для предоставления названным объектам правового статуса недвижимых вещей служит необходимость их государственной регистрации и регистрации прав на этот вид недвижимости и сделок с ней. Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. 81-ФЗ1 и Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. 24-ФЗ.2 Правовое регулирование оборота недвижимого имущества Правовое регулирование оборота недвижимости вообще и сделок купли-продажи недвижимого имущества в частности, осуществляется специальными нормами гражданского права.
Подписание акта для передачи недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. В заключении можно сделать следующие выводы. С одной стороны речь идет об обычном гражданско-правовом консенсуальном, взаимном и возмездном договоре. Однако предмет договора - недвижимое имущество (недвижимость) предопределяет своеобразие данного договора, с другой стороны, особенности указанного договора состоят в ужесточении требований относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В договоре продажи недвижимого имущества должны быть обязательно указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору. При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор продажи недвижимости считается незаключенным. Выводы по главе. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Закон может отнести к недвижимости и иное имущество (ст. 130 ГК). Специфические черты недвижимости: прочная связь с землей, особая ценность, непотребляемость в процессе использования и т. п. - диктуют необходимость определения специальных правил, регулирующих участие таких объектов в имущественном обороте. Уже в первой части ГК предусмотрен ряд специальных правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. ГК РФ содержит специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества. В следующей главе более подробно рассмотрим особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества. Глава 2. Особенности купли-продажи отдельных видов недвижимого имущества 2.1 Купля-продажа жилых помещений Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст.558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения. Системный анализ положений § 7 ГК РФ позволит сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену.
Единый налог на вмененный доход. Как законно уменьшить налоговые платежи
При этом в соответствии со статьей 346.27 НК России под «торговым местом» понимается место, используемое для совершения сделок купли-продажи, а под «площадью торгового зала» объекта стационарной торговой сети (магазина и павильона)P площадь всех помещений данного объекта и открытых площадок, используемых налогоплательщиком для торговли, определяемая на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов. К таким документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика на стационарный объект организации торговли документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию о правовых основаниях на пользование данным объектом (договор передачи, договор купли-продажи нежилого помещения; технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право ведения торговли на открытой площадке и т.Pп.). Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности вводится в действие законами субъектов Российской Федерации и может применяться налогоплательщиками наряду с общим режимом налогообложения, предусмотренным законодательством Российской Федерации о налогах и сборах ... »Купля-продажа недвижимости по действующему гражданскому законодательству РФ
Об актуальности данной темы свидетельствует и то, что на правовую природу таких сделок влияют многочисленные факторы, например, в зависимости от того, принадлежит помещение частному лицу (физическому или юридическому) или государству; к какому виду недвижимости относится отчуждаемое помещение и т.д. Целью данной работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи недвижимости. Итак, приступим к рассмотрению купли-продажи недвижимости. 1. Недвижимость как объект купли-продажи . Источники правового регулирования договор купли-продажи нежилых помещений. Понятие недвижимости дается в п.1 ст.130 ГК РФ. При этом выделяются следующие признаки: Во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т. е. предмет материального мира, который предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу указания закона. Во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей. открыть »Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
При прекращении государственной регистрации, как установил Закон, возвращается половина суммы уплаченной государственной пошлины за государственную регистрацию (п.5 ст.20 Закона). 4. Согласно п.5 ст.20 Закона при отказе в государственной регистрации права государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права, не возвращается. 5. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованными лицами в суде. При этом такое заинтересованное лицо вправе требовать возмещения причиненных незаконным отказом в регистрации убытков. Для доказательства причиненных убытков необходимо доказать существование причинной связи между ущербом и отказом органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, в регистрации. Общество с ограниченной ответственностью "Формен" обратилось в суд с иском о взыскании убытков, возникших у истца из-за необоснованного отказа в регистрации, в результате которого он не смог получить доход в указанной сумме от сдачи в аренду названных помещений. При рассмотрении спора суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи нежилого помещения был зарегистрирован в БТИ Юго-Восточного административного округа 9 февраля 1994г., в связи с чем истец мог сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности помещение и получать арендную плату ... »Жилищное право: учебное пособие
Законодательная защита прав собственников от необоснованных претензий лиц, претендующих на право пользования жилым помещением // Жилищное право. 2003. 2. С. 24. 20. Макаров С.Ю. Тенденции изменения правового статуса членов семьи собственника и нанимателя в свете обсуждения нового Жилищного кодекса России // Жилищное право. 2004. 4. С. 33. 21. Макаров О., Дерюга Н. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. 1998. 9. 22. Меркулова Т.А. Зарубежное законодательство о договорах найма жилых помещений // Хозяйство и право. 2003. 2. С. 128. 23. Михеева Л.Ю. Права членов семьи собственника жилого помещения // Жилищное право. 2005. 7. С. 20. 24. Михеева Л.Ю. Система прав граждан на жилые помещения // Закон. 2005. 6. С. 21. 25. Потяркин Д. Особенности купли-продажи жилых помещений с рассрочкой платежа в г. Москве // ЖРП. 2005. 2. 26. Право на жилище: Научно-практический комментарий. Серия: Судебная практика по гражданским делам. Выпуск 2.P Саратов, 2000. 27 ... »Особенности купли-продажи жилых помещений
Как мы видим, в законодательстве о недвижимости отсутствует понятие «домовладение». Отсутствуют в приведенном перечне и такие понятия, как «доля квартиры», «доля дома», «земельная доля». В случае общей собственности объект права - указанные в перечне объекты недвижимости; доли могут быть определены в праве собственности, но не в самом объекте. Объектами прав могут быть конкретные части дома, принадлежащие разным собственникам. В общей собственности находится только общее имущество дома (конструкции, оборудование, общие помещения). §2. Особенности купли-продажи жилых помещений. Параграф 7 Гражданского кодекса РФ (Продажа недвижимости) содержит специальную статью, закрепляющую особенности продажи жилых помещений (ст. 558), тем самым, законодатель акцентирует внимание на обороте такого объекта недвижимости как жилые помещения. Систематический анализ положений §7 ГК РФ позволят сформулировать следующее определение договора купли-продажи жилых помещений. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороны (покупателя) жилое помещение, а покупатель в свою очередь уплатить за него обговоренную в соглашении цену. открыть »Понятие и содержание договора продажи недвижимости
Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК) не означает регистрации самого договора купли-продажи. Поэтому договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания согласно п. 1 ст. 433 ГК, а не с момента государственной регистрации1. Государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее. Существует точка зрения, что при заключении договора продажи жилого помещения регистрируется только сам договор, а переход права собственности от продавца к покупателю не регистрируется2. Такая позиция, считает Пискунова М. Г., является ошибочной, так как ГК и ФЗ о государственной регистрации устанавливают обязательность государственной регистрации договора дополнительно к государственной регистрации перехода права собственности. С момента регистрации договора он считается заключенным3. Однако, для того, чтобы покупатель стал собственником недвижимости, необходимо осуществление второго регистрационного действия – регистрации его права. открыть »О последствиях расторжения договора
Приведем такой пример из практики Федерального арбитражного суда Самарской области. ТОО заключило с ЗАО договор купли-продажи нежилого помещения. По условию договора покупатель (ЗАО) был обязан предоставить продавцу (ТОО) треть от приобретаемой площади в безвозмездное пользование сроком на три года. После заключения договора и передачи недвижимости покупателю последний не выполнил условия договора о передаче в пользование ТОО части площади помещения, а заключил два договора аренды с третьими лицами. Продавец обратился в суд с иском о расторжении договора, судом апелляционной инстанции иск был удовлетворен, суд расторгнул договор и обязал ответчика вернуть приобретенное помещение истцу . Интересно то, что в решении суда не содержится и тени сомнения по поводу возможности возврата помещения продавцу. К слову, Самарская областная регистрационная палата зарегистрировала право собственности ТОО на нежилое помещение на основании судебного решения и выдала ТОО соответствующее свидетельство. Такое решение проблемы, хотя бы и справедливое с бытовой точки зрения, совершенно недопустимо с позиций действующего закона. Попробуем определить возможные выходы из изложенных выше сложных ситуаций. открыть »Недействительные сделки
К примеру, кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа (постановление от 30.01.2002г. № Ф04/444-12/А27-2002) оставлено без изменения решение арбитражного суда об удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения со ссылкой на п. 3 ст. 78 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судом установлено, что «имущество было продано должником в течение шести месяцев, предшествующих подаче заявления о признании должника банкротом; денежные средства от продажи недвижимого имущества должнику не поступали; стороны произвели зачет требований по кредиторской задолженности, при которой активы должника были выведены с его баланса. Кредитор знал о неплатежеспособности должника». Кассационной инстанцией Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа (постановление от 16.11.2000г. № Ф04/2919-665/А70-2002) оставлено без изменения постановление суда кассационной инстанции о признании недействительной сделки по передаче денежных средств. Судом установлено, что истцом (должником) «передана ответчику денежная сумма во исполнение решения суда в течение шести месяцев до принятия судом заявления о признании должника банкротом. открыть »Деньги как объект гражданских прав
Кроме того, нельзя не отметить, что в системе действующего гражданского законодательства просто отсутствует иной контекст для термина «деньги», чем предлагаемый в ст. 128 ГК РФ. Формулировка фраз типа «расчеты наличными деньгами или в безналичном порядке» (например, ст. 861 ГК РФ) свойственны языку закона лишь при описании сугубо специальных моделей имущественных отношений и никак, на наш взгляд, не подтверждают того, что законодатель рассматривает наличные и безналичные деньги в качестве разных объектов гражданских прав, придавая функцию законного платежного средства лишь одному из них. В арбитражный суд обратилось акционерное общество с иском к товариществу с ограниченной ответственностью о расторжении договора купли - продажи нежилого помещения. По утверждению истца, покупатель не перечислил на его расчетный счет в определенный договором срок соответствующую сумму за указанное помещение. Суд отклонил требование акционерного общества, исходя из следующего. Согласно материалам дела, в связи с уклонением продавца от получения денег сумма выкупа была внесена в депозит нотариуса в соответствии со статьей 327 Гражданского кодекса Российской Федерации. открыть »Купля-продажа жилья
Для договоров ренты и ипотеки, которые могут быть связаны с жилыми помещениями, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки с последующей ее регистрацией в государственных органах. Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в соответствующих органах. Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома). По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ). Договор купли-продажи недвижимости считается не заключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК) и его цена (п. 1 ст. 555 ГК). Предмет договора продажи жилья, относится к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Особенностью такого рода вещей является их юридическая незаменимость. Определенной спецификой обладает такая разновидность недвижимого имущества, Гражданский кодекс установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288). Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. открыть »Рынок недвижимости
Рынок недвижимости Введение. Предлагаемая работа посвящена изучению основных особенностей договора продажи жилого помещения. Особое внимание уделяется понятию объекта данного договора, т.е. жилого помещения, и тем отличительным чертам, которые позволили выделить этот вид договора в рамках более общего – договора продажи недвижимости. Рынок недвижимости сегментирован. Самым большим сегментом является рынок жилой недвижимости: жилых домов, квартир и жилых помещений. На жилую недвижимость приходиться до 90 – 95% всего оборота недвижимости в стране. Наиболее распространенным видом сделки с жильем является договор продажи жилого дома (квартиры). Очень часто в эту форму облекаются и сделки по обмену и мене жилых помещений. Не случайно на долю договоров купли-продажи жилья приходиться наибольшее количество правонарушений, чаще всего совершаемых с определенным умыслом. Сделки граждан с принадлежащим им жильем никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Учитывая высокую стоимость жилой площади, сумма заключаемых сделок оценивается, как правило, во многие тысячи рублей. открыть »Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения
Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок. 1.2 Понятие и сущность договора продажи жилого помещения Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. открыть »Договор купли-продажи
Цена недвижимого имущества является существенным условием договора о купле-продаже такого имущества. Отсутствие цены в договоре ведет к признанию договора купли-продажи незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные ч. 3 ст. 394 ГК, не применяются. Если цена недвижимости в договоре установлена из расчета стоимости единицы ее площади или иного показателя размера, то общая цена недвижимости, подлежащая уплате, определяется по фактическому размеру переданного покупателю недвижимого имущества . Важно отметить также, что цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим имуществом части земельного участка или соответствующего права на него. Впрочем, данная норма имеет диспозитивный характер и поэтому стороны в договоре нередко устанавливают раздельные цены на здания, сооружения, иное недвижимое имущество и земельный участок или право на него. Особенности договора купли-продажи жилых помещений определяются целевым характером использования предмета такого договора. Жилые помещения могут использоваться только для проживания граждан (физических лиц). В ст. 529 ГК называются две такие особенности: право лица на пользование жилым помещением в продаваемом жилом помещении и государственная регистрация договора продажи жилого помещения. открыть »Договор купли-продажи жилого помещения
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Юридический факультет Кафедра гражданско-правовых дисциплин Иванов Иван Иванович (фамилия, имя, отчество студента) Договор купли-продажижилого помещения (наименование работы) ДИПЛОМНАЯ РАБОТА Студента 3 курса Научный руководитель (ученая степень, звание) (фамилия, имя, отчество) Допущен к защите « » 2004 г. Заведующий кафедрой (подпись) Москва - 2004 г. СодержаниеВведение. 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения 2. Существенные условия договора 2.1. Предмет договора купли-продажи жилого помещения 2.2. Цена в договоре купли-продажи жилого помещения 2.3. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением. 3.Виды договоров купли-продажи жилых помещений. 4. Особенности договора купли-продажи жилого помещения. 4.1. Гарантии прав членов семьи собственника, несовершеннолетних и сособственников. 4.2. Государственная регистрация прав на жилое помещение и договора купли-продажи жилого помещения 5. Процедура заключения договора. Заключение Используемая литература: Приложение №1 Приложение 2 Введение. Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилых помещений, который регулирует вопрос прав человека на жилое помещение, а это всегда животрепещущий вопрос. открыть »Договор купли-продажи недвижимости
Основными нормативными источниками при проведении данного исследования, служили: Конституция Российской Федерации; Гражданский кодекс Российской Федерации 22 декабря 1995 г. (далее ГК РФ), Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; Федеральный закон от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и другие источники. Практическая основа исследования. При выполнении исследования использованы Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда и Верховного Суда РФ по вопросам судебной практики, а так же практика Новосибирских судов. Цель исследования заключается в комплексном анализе института купли-продажи недвижимости, выявлении проблем правового регулирования данного института и формулировании способов их устранения. Для достижения поставленной цели сформулированы следующие задачи: дать общую характеристику договора купли-продажи недвижимости, как института гражданского права; раскрыть историю становления и развития института продажи недвижимости; дать понятие, выделить особенности правового регулирования института продажи недвижимости в современной России; определить недвижимость как особый объект правового регулирования; изучить порядок заключения договора купли-продажи недвижимости; проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости; отразить государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обобщить исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости; выявить особенности купли-продажи жилой и нежилой недвижимости. открыть »Сделки с недвижимостью
ОглавлениеВведение Глава 1. Понятие сделки А) Определение сделки Б) Условия действительности сделок Глава 2. Купля-продажа жилых помещений А) Субъекты, объекты купли-продажи Б) Правовое регулирование В) Содержание Глава 3. Обмен жилых помещений Глава 4. Дарение А) Субъект, объект Б) Особенности дарения жилых помещений Глава 5. Государственная регистрация сделок жилых помещений и перехода прав на жилые помещения Заключение Список литературы Введение Жилье является необходимым условием нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из самых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. Актуальность исследуемой темы определяется: а) проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны; б) повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью; в) постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотношений. открыть »Договор купли-продажи жилого помещения
Значимость договора купли-продажи жилого помещения, дискуссионность ряда вопросов, недостаточная теоретическая разработка, необходимость анализа положений ГК РФ, других гражданско-правовых норм, содержащихся в жилищном и земельном законодательстве, Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обосновывают выбор темы исследования и её актуальность. Итак, цели настоящей работы можно сформулировать следующим образом: Определение круга объектов гражданских прав, подпадающих под понятие жилое помещения, их оборотоспособности на современном этапе правового регулирования. Исследование специфики жилого помещения как объекта права собственности и как предмета договора продажи жилого помещения. Исследование особенностей заключения, изменения и расторжения договора продажи жилого помещения. Определение круга лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением при переходе права собственности на это имущество, на основе исследования правовых норм, устанавливающих основания их возникновения. открыть »Роль нотариуса в сделках с недвижимостью
Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента его государственной регистрации, а к купле-продаже зданий (нежилых помещений) таких требований не предъявляется1. В договоре обязательно должны указываться те сведения о продаваемом недвижимом имуществе, которые содержатся в свидетельстве о собственности на недвижимое имущество (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и прочая необходимая информация). На это требование закона, по мнению автора, необходимо обратить особое внимание, поскольку при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. На практике в качестве характеристики жилого помещения в договоре указывается его полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, подъезд и этаж. открыть »
